省エネ基準と住宅ローン控除の関係を解説

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2024年以降、住宅ローン控除制度は省エネ性能と密接に結びつくようになりました。省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として控除対象外となり、住宅の省エネ性能が家計に直結する時代に突入しています。本記事では、2024年・2025年に入居する方を対象に、省エネ基準と住宅ローン控除の関係、控除額の計算例、必要書類、申請手順までを網羅的に解説します。

住宅ローン控除制度の基本と2024年改正のポイント

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得・増改築した場合に、年末のローン残高に応じた金額を所得税（一部は住民税）から差し引ける制度です。2022年度税制改正により控除率は従来の1.0%から0.7%に引き下げられましたが、控除期間は新築の場合13年間に延長されています（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除」、2025年度確認）。

2024年1月以降に入居する新築住宅については、大きな変更が加わりました。省エネ基準に適合しない住宅、いわゆる「その他の住宅」は、原則として住宅ローン控除の対象外となっています。2023年末までに建築確認を受けた場合に限り、借入限度額2,000万円・控除期間10年の経過措置が適用されますが、それ以外は省エネ基準適合が控除を受けるための必須条件です（出典：国土交通省「住宅ローン減税の概要について（2024年度）」）。

この改正の背景には、2050年カーボンニュートラルの実現に向けた政策目標があります。国土交通省は住宅分野のCO2排出削減を加速させるため、税制優遇を通じて省エネ住宅の普及を促進しています。つまり、住宅購入を検討する方にとって、省エネ性能の確保は節税の観点からも極めて重要な要素となっています。

省エネ性能の区分と借入限度額の違い

2024年・2025年入居の新築住宅における住宅ローン控除は、省エネ性能の区分に応じて借入限度額が段階的に設定されています。性能が高いほど控除の恩恵が大きくなる仕組みです。以下の表で各区分の詳細を確認してください。

住宅の区分	借入限度額（2024〜2025年入居）	控除期間	最大控除額（13年間合計）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	13年	409.5万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年	318.5万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円	13年	273万円
その他の住宅（省エネ基準非適合）	原則0円（対象外）	—	—

（出典：国土交通省「住宅ローン減税の概要について（2024年度）」）

なお、子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子を有する世帯、または夫婦いずれかが40歳未満の世帯）については、2024年入居に限り借入限度額が上乗せされ、認定住宅で5,000万円、ZEH水準で4,500万円、省エネ基準適合で4,000万円となります。2025年入居についても同様の上乗せ措置が延長されています（出典：令和6年度税制改正大綱、2025年度確認）。この優遇措置は子育て支援の一環として設けられており、該当する方は大きなメリットを得られます。

各区分の省エネ性能を簡潔に整理すると、認定長期優良住宅は耐久性・省エネ性など総合的に高い基準を満たした住宅、認定低炭素住宅はCO2排出抑制に優れた住宅です。ZEH水準省エネ住宅は断熱等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上を満たす住宅、省エネ基準適合住宅は断熱等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上を満たす住宅を指します。

控除額の具体的な計算例

住宅ローン控除額は「年末ローン残高 × 0.7%」で算出されます（ただし借入限度額が上限）。ここでは、3つのケースで13年間の控除総額をシミュレーションします。いずれも元利均等返済・金利1.5%・返済期間35年・2024年入居を前提とします。

【ケース1】認定長期優良住宅／借入額4,500万円の場合

1年目の年末ローン残高は約4,380万円となり、控除額は4,380万円 × 0.7% ＝ 約30.6万円です。借入限度額4,500万円以内のため全額が控除対象です。13年間の合計控除額は約364万円になります。ただし、所得税と住民税の控除上限（住民税からの控除は最大9.75万円）を超えない範囲での適用となるため、年収や扶養状況によって実際の控除額は変動します。

【ケース2】ZEH水準省エネ住宅／借入額4,000万円の場合

1年目の年末ローン残高は約3,893万円ですが、借入限度額が3,500万円であるため、控除対象となるのは3,500万円が上限です。控除額は3,500万円 × 0.7% ＝ 24.5万円となります。13年間の合計控除額は約303万円です。借入額が限度額を超える場合、超過分には控除が適用されない点に注意が必要です。

【ケース3】省エネ基準適合住宅／借入額3,000万円の場合

1年目の年末ローン残高は約2,920万円で、借入限度額3,000万円以内のため全額が対象です。控除額は2,920万円 × 0.7% ＝ 約20.4万円です。13年間の合計控除額は約245万円になります。認定住宅と比較すると13年間で約119万円の差が生じるため、初期コストとの比較検討が重要です。

このように、省エネ性能を高めるほど住宅ローン控除の恩恵が大きくなります。建築コストの増加分と控除額の差額を比較し、長期的な光熱費削減効果も加味して総合的に判断することが賢明です。

住宅ローン控除に必要な書類一覧

住宅ローン控除を受けるには、確定申告時に複数の書類を提出する必要があります。特に省エネ性能に関する証明書類は取得に時間がかかるケースがあるため、早めの準備が不可欠です。

書類名	取得先・備考
確定申告書（第一表・第二表）	税務署またはe-Taxで作成
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	国税庁HPからダウンロード可能
住宅ローンの年末残高等証明書	金融機関から10〜11月頃に送付
登記事項証明書（建物・土地）	法務局で取得
売買契約書または工事請負契約書の写し	契約時に受領したもの
源泉徴収票（給与所得者の場合）	勤務先から年末〜翌年1月に交付
省エネ基準への適合を証する証明書	建設住宅性能評価書、住宅省エネルギー性能証明書など
認定通知書の写し（認定住宅の場合）	所管行政庁から交付

（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（新築・購入用、2025年度確認）」）

2024年以降の新築住宅では、省エネ基準への適合を証明する書類の添付が必須となりました。具体的には「建設住宅性能評価書の写し」「住宅省エネルギー性能証明書」「長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し」「低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し」のいずれかが必要です。住宅省エネルギー性能証明書は、登録住宅性能評価機関や建築士事務所に所属する建築士に発行を依頼します。建物の引き渡し後に取得しようとすると、追加の現場調査が必要になる場合があるため、設計・施工段階で発行手配を進めておくことを推奨します。

申請手順を5ステップで解説

住宅ローン控除の申請は、初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は年末調整での適用が可能です（給与所得者の場合）。以下に初年度の申請手順を段階的に説明します。

ステップ1：省エネ性能の証明書を取得する

住宅の引き渡しまでに、省エネ基準への適合を証明する書類を取得します。ハウスメーカーや工務店に依頼すれば、設計段階で建設住宅性能評価書の取得手配を進めてもらえます。