省エネ住宅の性能評価書の取得方法と費用

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省エネ住宅を取得すると、住宅ローン控除や各種税制優遇の恩恵を受けられます。しかし、これらの優遇措置を活用するには「省エネ性能の証明書類」が必要です。本記事では、2024年〜2025年入居に対応した最新の制度要件、性能評価書の取得方法と費用、控除額の具体的な計算例、必要書類と申請手順までを網羅的に解説します。

2024年以降の住宅ローン控除と省エネ要件の全体像

2024年1月以降に入居する新築住宅では、住宅ローン控除の適用要件が大きく変わりました。2022年度税制改正により、控除率は従来の1.0%から0.7%に引き下げられた一方、控除期間は新築の場合最長13年間に延長されています（出典：国税庁「住宅借入金等特別控除」、2025年度確認）。

最大の変更点は、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅について、省エネ基準への適合が住宅ローン控除の必須要件となったことです。つまり、省エネ基準を満たさない一般の新築住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外となります。この変更により、省エネ性能を証明する書類の取得が、住宅ローン控除を受けるための事実上の必須手続きとなりました。

省エネ住宅の区分は3段階に分けられ、それぞれ借入限度額が異なります。最も高い性能を持つ「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」では借入限度額が4,500万円、次に「ZEH水準省エネ住宅」が3,500万円、そして「省エネ基準適合住宅」が3,000万円です（出典：国土交通省「住宅ローン減税の概要」、2025年度確認）。2024年〜2025年入居の場合、子育て世帯・若者夫婦世帯については借入限度額の上乗せ措置が設けられており、認定住宅で5,000万円、ZEH水準で4,500万円、省エネ基準適合で4,000万円となります（出典：国土交通省「令和6年度税制改正」、2025年度確認）。

住宅の区分	借入限度額（一般）	借入限度額（子育て世帯等）	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	3,000万円	4,000万円	13年
その他の住宅（2023年末までに建築確認）	2,000万円	2,000万円	10年

省エネ性能評価書の種類と特徴

住宅ローン控除や税制優遇で省エネ性能を証明するために使用できる書類は複数あります。住宅の区分や取得タイミングによって必要な書類が異なるため、正確に把握しておくことが重要です。

第一に「建設住宅性能評価書」があります。これは住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、登録住宅性能評価機関が発行する書類です。断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級が記載されており、省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅の証明に使用できます。設計段階で取得する「設計住宅性能評価書」と、竣工後の検査を経て取得する「建設住宅性能評価書」の2種類がありますが、住宅ローン控除では建設住宅性能評価書が正式な証明書類として求められます。

第二に「住宅省エネルギー性能証明書」があります。これは建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関が発行する証明書で、住宅ローン控除の申請専用に2024年から広く利用されるようになりました。建設住宅性能評価書を取得していない場合でも、この証明書があれば省エネ基準への適合を証明できます（出典：国土交通省「住宅省エネルギー性能証明書について」、2025年度確認）。

第三に、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は、所管行政庁（都道府県知事や市区町村長）が発行する「認定通知書」が証明書類となります。これらの認定住宅は、省エネ性能だけでなく耐震性や劣化対策なども含めた総合的な基準を満たす必要があるため、取得のハードルは高くなりますが、借入限度額が最も大きい区分に該当します。

このほか、BELSの評価書（建築物省エネルギー性能表示制度）も省エネ性能の証明に活用できます。BELSは第三者機関が建物の省エネ性能を5段階の星マークで評価するもので、ZEH水準以上の性能を有することの証明にも利用可能です。

性能評価書の取得手順と費用の目安

性能評価書の取得は、住宅の設計段階から計画的に進める必要があります。ここでは、代表的な書類ごとの取得手順と費用を具体的に解説します。

建設住宅性能評価書を取得する場合、まず設計段階で設計住宅性能評価を申請し、設計図書の審査を受けます。その後、施工段階で4回程度の現場検査を受け、竣工時に建設住宅性能評価書が交付されます。費用は評価機関や住宅の規模によって異なりますが、一戸建て住宅の場合、設計評価と建設評価を合わせて10万〜20万円が一般的な相場です（出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会、2025年度確認）。評価機関への手数料に加えて、申請図書の作成を建築士に依頼する場合は別途5万〜10万円程度の作成費用が発生します。

住宅省エネルギー性能証明書の場合は、建設住宅性能評価書と比べて手続きが簡便です。建築士に依頼すれば省エネ計算を行った上で証明書を発行してもらえます。費用は5万〜10万円程度が目安です。ただし、証明書を発行する建築士は、当該住宅の設計・工事監理を行った建築士であるか、登録住宅性能評価機関または指定確認検査機関に所属する者である必要があります。

認定長期優良住宅の認定申請については、所管行政庁への申請手数料が5万〜6万円程度、事前に登録住宅性能評価機関で技術的審査（適合証の取得）を受ける場合はさらに5万〜10万円程度が加算されます。認定低炭素住宅も同様の費用構造です。設計者への申請書類作成費用を含めると、認定取得の総額は15万〜30万円程度になります。

証明書類の種類	費用目安（税込）	取得期間の目安
建設住宅性能評価書（設計＋建設）	10万〜20万円	設計時〜竣工まで
住宅省エネルギー性能証明書	5万〜10万円	1〜3週間
長期優良住宅認定	15万〜30万円	1〜2ヶ月
BELS評価書	5万〜15万円	2〜4週間

住宅ローン控除額の具体的な計算例

省エネ住宅の区分によって住宅ローン控除額がどの程度変わるのか、具体的な数値で比較します。控除額は「年末の住宅ローン残高×0.7%」で計算され、13年間にわたって所得税（控除しきれない分は住民税から最大9.75万円）から差し引かれます（出典：国税庁「No.1211-1 住宅借入金等特別控除」、2025年度確認）。

計算例1として、認定長期優良住宅を4,500万円の住宅ローンで購入した場合を見てみます。1年目の年末残高が約4,400万円と仮定すると、控除額は4,400万円×0.7%＝30.8万円です。13年間の控除総額は、ローン残高の減少を加味すると概算で約350万〜400万円に達します。子育て世帯で借入限度額5,000万円が適用される場合は、さらに大きな控除が見込めます。

計算例2として、ZEH水準省エネ住宅を3,500万円の住宅ローンで購入した場合です。1年目の年末残高を約3,420万円と仮定すると、控除額は3,420万円×0.7%＝23.9万円です。13年間の控除総額は概算で約270万〜310万円となります。

計算例3として、省エネ基準適合住宅を3,000万円の住宅ローンで購入した場合を計算します。1年目の年末残高を約2,930万円と仮定すると、控除額は2,930万円×0.7%＝20.5万円です。13年間の控除総額は概算で約230万〜260万円です。

注意すべき点として、控除額が所得税額を上回る場合、超過分は翌年度の住民税から控除されますが、上限は所得税の課税総所得金額等の5%（最大9.75万円）です。年収や扶養状況によっては控除額を使い切れないケースもあるため、自身の所得税額と照らし合わせた試算が不可欠です。性能評価書の取得費用が10万〜30万